Restituição de ITBI nos últimos 5 anos

Se você adquiriu um imóvel nos últimos 5 anos é possível que tenha direito à restituição de uma parte do ITBI pago.

O sonho da casa própria, talvez seja de longe, o mais idealizado por todos os brasileiros. No entanto, juntamente com a aquisição do bem, é necessário desembolsar valores referentes às custas escriturais, bem como o ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

O Imposto Sobre Transmissão De Bens Imóveis – ITBI, incide sobre a transferência onerosa de imóveis, e é cobrado pelo município em que o bem esteja localizado.

Ao discutir a validade da base de cálculo de ITBI sobre as operações de compra e venda de imóveis, seja urbano ou rural, residencial ou comercial, o STJ – Superior Tribunal de Justiça –  julgou o Recurso repetitivo  e decidiu três teses sobre o tema:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, e nem pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de verdade, condizente com o valor de mercado, e somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente e de forma unilateral a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido.

Ou seja, ao realizar o pagamento do ITBI pela compra de um imóvel, a base de cálculo do ITBI deverá ser computada pelo valor real da transação financeira (compra e venda) e não pelo valor venal do IPTU, muito menos no valor de referência fixado pelo município.

Antes da referida decisão, era comum que os municípios utilizassem como base de cálculo o valor que fosse maior, podendo ser o valor do IPTU, o valor venal ou o valor do negócio.

De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional – CTN -, a expressão “Valor venal” deve ser entendido como “Valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, pois a partir disso é que a base de cálculo deve ser considerada para fins de incidência do ITBI.

Assim, a decisão do STJ definiu que é ilegal a fixação prévia de um valor venal, pelos municípios, para servir de base de cálculo do ITBI, e que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

Então, se você adquiriu um imóvel nos últimos 5 anos (prazo estipulado em lei), vale a pena conferir se a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor pago na operação de compra e venda e solicitar a restituição do valor pago a maior.

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